NABIS

'시가화조정구역’은 국토교통부 장관이 직접 또는 관계 행정기관의 장의 요청을 받아서 도시지역과 그 주변지역의 무질서한 시가화를 방지하고 계획적, 단계적인 개발을 도모하기 위하여 5년 이상 20년 이내의 기간동안 시가화를 유보할 필요가 있다고 인정되면 시가화조정구역의 지정 또는 변경을 도시·군관리계획으로 결정할 수 있다(국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제39조 제1항, 제32조 제1항).

시가화조정구역에서는 국방상 또는 공익상 사업시행이 불가피한 것으로서 관계 중앙행정기관의 장의 요청에 따라 국토교통부 장관이 시가화조정구역의 지정목적에 지장이 없다고 인정되는 도시·군계획사업만 시행할 수 있다. 도시·군계획사업이란 아래의 기반시설 중 도시·군관리계획으로 결정된 도시·군계획시설을 설치·정비 또는 개량하는 사업을 말한다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제2조제6호 제11호).

• 도로·철도·항만·공항·주차장 등 교통시설
• 광장·공원·녹지 등 공간시설
• 유통업무설비, 수도·전기·가스공급설비, 방송·통신시설, 공동구 등 유통·공급시설
• 학교·운동장·공공청사·문화시설·체육시설 등 공공·문화체육시설
• 하천·유수지(遊水池)·방화설비 등 방재시설
• 화장시설·공동묘지·봉안시설 등 보건위생시설
• 하수도·폐기물처리시설 등 환경기초시설

다만, 시가화조정구역에서는 마을공동시설, 공익시설·공공시설, 광공업 등 주민의 생활을 영위하는 데에 필요한 다음의 행위에 한정하여 특별시장·광역시장·특별자치도지사·시장 또는 군수의 허가를 받아 그 용도변경 행위를 할 수 있다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제81조제2항제2호 및 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제88조 별표 24).

• 관계법령에 따라 적법하게 건축된 건축물의 용도를 시가화조정구역에서의 신축이 허용되는 건축물로 변경하는 행위
• 공장의 업종변경(오염물질 등의 배출이나 공해의 정도가 변경전의 수준을 초과하지 않는 경우로 한정함)
• 공장·주택 등 시가화조정구역에서의 신축이 금지된 시설의 용도를 근린생활시설(수퍼마켓·일용품소매점·취사용가스판매점·일반음식점·다과점·다방·이용원·미용원·세탁소·목욕탕·사진관·목공소·의원·약국·접골시술소·안마시술소·침구시술소·조산소·동물병원·기원·당구장·장의사·탁구장 등 간이운동시설 및 간이수리점으로 한정함) 또는 종교시설로 변경하는 행위 위반행위에 대해서는 원상회복명령 혹은 벌칙(3년 이하 징역 또는 3천만 원 이내 벌금)을 부과한다.

도시지역과 그 주변지역의 무질서한 시가화 방지 및 계획적·단계적 개발을 도모하기 위하여 일정 기간 시가화를 유보할 필요가 있다고 판단되는 지역에 대하여 국토교통부장관 도는 시·도지사가 <국토의 계획 및 이용에 관한 법률>을 근거로 도시·군관리계획에 의해 결정·고시한 구역을 말한다.

이는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 용도구역의 한 종류이며, 시가화조정구역에서는 제한적인 범위 내에서 농업, 임업 또는 어업용 건축물 건축 등을 지방자치단체장의 허가를 받아야 할 수 있다.

도시의 계획적·단계적인 개발을 위하여 도입된 시가화조정구역은 다음에 해당하는 지역을 대상으로 지정한다. ① 도시의 무질서한 시가화를 방지하기 위하여 일정 기간 개발을 제한하여야 할 필요가 있는 지역, ② 도시의 계획적·단계적인 개발을 도모하기 위하여 일정 기간 개발을 유보할 필요가 있는 지역, ③ 국가의 주요정책을 수행하기 위하여 도시적 토지이용을 일시적으로 중단하여야 할 필요가 있는 지역 등이다.

일본에서는 <도시계획법>에서 계획적인 도시개발 유도 및 무질서한 시가화 현상을 방지하고자 시가화구역과 시가화조정구역을 정하고 있다. 시가화구역은 약 10년 동안 우선적으로 도시적 개발을 실시할 구역으로서 주거, 상업, 공업 등의 용도가 지정되어 있는 반면에 시가화조정구역은 용도 지역이 지정되어 있지 않다. 그럼에도 불구하고 교외에서의 주거수요 급증과 지역 활성화의 필요성에 적절히 대응하고, 스프롤 문제에 대응하는 토지이용의 질서를 도모하기 위하여 시가화조정구역 내에 지구계획을 수립하도록 법으로 정해놓고 있다. 프랑스의 우선시가화지역(ZUP), 장기정비지역(ZAD), 정비확장지역(ZAC) 등도 유사한 사례로 볼 수 있다.

• 김제국, 중정검유(1998), 각국 시가화 억제 구역제도의 구성원리와 개발규제에 대한 비교 고찰 : 영국 그린벨트, 일본 시가화조정구역, 미국 오레곤주 농업전용 지역 그리고 한국 개발제한구역을 대상으로, 국토계획 33(3). 63-78
• 마상열(2004), 지방도시의 시가화조정구역 내 개발실태를 바탕으로 한 도시계획법 34조8호3의 활용운용방침 및 방책에 관한 연구 : 토요하시시를 사례, Toyohashi University of Technology 박사학위논문
• 박재길, 이동우, 송미령, 박시현, 이규천, 성주인(2003), 도·농통합형 정주기반형성과 농촌의 계획적 정비, 국토연구원
• 손용훈, 윤문영(2011), 근교도시의 녹지경관 유형에 따른 지역주민의 경관인식, 한국조경학회지 39(5), 101-110
• 이삼수, 와다이사무, 이양재 (2010), 일본의 국토 및 토지이용계획상 토지이용의 조정 방안에 관한 연구, 국토계획 45(3)
• 황한철(2004), 농촌계획 관점에서 본 국토계획법의 개선방안, 한국농촌계획학회지 10(2) 통권 23호: 51-60
• Ken NAMBA, Yu SHIBATA, Masanori SAWAKI, Kunihiro NARUMI
• (2008), An Examination of Planning Process for Non-Agricultural Urban Quarter of the Urbanization Control Area in Hyogo Prefecture(Session03: Urban Spatial Structure), International symposium on city Planning 2008, 대한국토·도시계획학회 학술대회 발표자료
• MIKUNI MASAKATSU(ChibaUniv.,Fac.ofEng.)(2004), Thereal stateand problem so fthe changeinl and use in the urbanization control area. A case study in Inage-ward, Chiba-city. Journal of Architecture, Planning and Environmental Engineering(Transactions of AIJ) 524호. 185-190